Les dernières statistiques publiées par la Chambre des
notaires de Paris et d’Ile-de-France font état d’une brutale envolée du prix
des logements en région parisienne, notamment à Paris intra muros: une hausse
de 5,1 % en trois mois, de 13,8% en un an et un prix moyen du mètre carré de
7.030 euros pour les logements anciens, les chiffres sont spectaculaires. Mais comment
faut-il les interpréter?
Premier constat: les marchés immobiliers commencent à se
réveiller partout en France, et surtout dans les grandes agglomérations. Le
volume des ventes de logements anciens a retrouvé en Ile-de-France un niveau
comparable à celui qui avait été enregistré en moyenne enter 1999 et 2007. Mais
Paris est un cas à part, marqué un profond déséquilibre entre l’offre et la
demande: le réveil du marché y prend très vite des dimensions extravagantes.
Quoi que l’on pense de la façon dont le chef de l’Etat et le gouvernement
abordent la question du grand Paris, ce dossier est incontestablement un de
ceux qu’il faut traiter rapidement en y mettant les moyens nécessaires. Paris
étouffe à l’intérieur du périphérique et son aménagement ne peut être envisagé
qu’en liaison avec les départements adjacents.
La hausse des prix, dans le cadre actuel, y est inévitable.
La demande de logements y est en partie incontrôlable, car elle est
internationale, alors que l’offre est limitée. Paris fait partie des quelques
capitales, aux côtés de New York et Londres, que les titulaires de grandes
fortunes de ce monde apprécient particulièrement. Si l’on en croit les derniers
calculs de Merrill Lynch et Capgemini, notre planète comptait de nouveau dix
millions de millionnaires en dollars en 2009 (on ne compte là que leurs actifs
financiers, par leur résidence principale); que seulement un sur cent de ces
millionnaires ait envie de s’offrir un pied à terre à Paris et cela fait près
d’un dixième du parc des appartements parisiens qui est concerné (on compte un
peu plus de 1,1 million d’appartements dans la capitale)!
L'effet bulle
Il est vrai que des riches n’hésitent pas trop à aller dans
certaines «banlieues» proches comme Neuilly, Levallois ou Boulogne, mais il
n’en demeure pas moins que la pression est forte sur les beaux quartiers
parisiens. D’autres emplacements moins prestigieux sont aussi recherchés; par
exemple, après l’ouverture du tunnel sous la Manche, on a vu les prix monter
autour de la gare du Nord. Ceux qui n’arrivent plus à s’offrir les appartements
qu’ils convoitaient reportent leur attention sur d’autres arrondissements et,
de proche en proche, la hausse gagne l’ensemble des quartiers.
Il est d’ailleurs significatif que tous les biens
immobiliers deviennent chers dans la capitale, même les plus médiocres. On
retrouve là un symptôme comparable à celui qui est observé dans le secteur
financier chaque fois qu’une «bulle» est en train de se former: tous les
prix montent, sans grande distinction. Est-ce à dire qu’une bulle immobilière
est en train de se former à Paris? Oui, c’est certain. Le mouvement actuel peut
encore se poursuivre, mais il sera intéressant de voir ce qui se passera quand
les taux d’intérêt remonteront.
Car les problèmes propres à Paris et à son déséquilibre
entre offre et demande de logements ne sont pas seuls en cause. Le contexte
économique joue un rôle majeur et les notaires l’ont bien remarqué: volatilité
des marchés boursiers, qui n’incite guère les investisseurs à aller sur le
marché des actions, craintes sur la dette des Etats, qui n’incite pas à
souscrire aux emprunts publics, et, plus globalement, incertitudes sur la
situation économique. Si l’on ajoute à cela des inquiétudes toujours fortes sur
le financement des retraites, la recherche de la sécurité pousse à l’achat de
sa résidence principale.
La doctrine et la réalité
Quant à ceux qui achètent de la pierre pour placer
leur argent, ils acceptent la perspective de rendements modestes (il est
difficile d’augmenter les loyers au rythme du prix des logements) parce qu’ils
pensent que l’immobilier offre actuellement la meilleure protection qui soit
pour leur capital. De surcroît, le niveau historiquement bas des taux d’intérêt
compense en partie la hausse des prix pour ceux qui achètent à crédit. Le
maintien de taux durablement bas peut avoir un effet bénéfique sur l’activité
dans certaines conditions, mais il a l’inconvénient de faire grimper le prix de
certains actifs financiers ou immobiliers.
Tout cela est-il raisonnable? Non, mais on n’offre guère
d’autres choix à tous ceux qui envisagent de devenir propriétaires au prix d’un
effort démesuré. Nicolas Sarkozy veut une France de propriétaires. C’est une
question de doctrine. Rappelons-nous ce qu’il disait le 14 janvier 2007:
«Ma République est celle où chacun pourra accéder à la
propriété de son logement. Il faut permettre aux classes moyennes, à la France
qui travaille d’accéder à la propriété. (…) Je propose que l’on fasse de la
France un pays de propriétaires parce que lorsque l’on a accédé à la propriété,
on respecte son immeuble, son quartier, son environnement… et donc les autres. Parce
que lorsque l’on a accédé à la propriété, on est moins vulnérable aux accidents
de la vie».
Comme c’est souvent le cas avec les propos tenus par le chef
de l’Etat, le raisonnement paraît impeccable, le discours semble porter la
marque du plus grand des bons sens. Pourtant, il n’est pas sûr qu’une personne
lourdement endettée soit mieux armée qu’une autre pour affronter une perte
d’emploi; les économistes constatent même que la propriété peut être un frein à
la mobilité et à la recherche d’un emploi éloigné de son domicile. La France
qui travaille peut aussi être une France de locataires…
Quant au lien entre la conscience civique des gens et le
fait qu’ils soient propriétaires, c’est de l’idéologie pure; cette affirmation ne repose sur aucune étude politique ou
sociologique sérieuse. L’Allemagne et la Suisse font partie des pays européens
où le taux de propriétaires est le plus faible (aux alentours respectivement de
46% et 37%, contre 58% en France ou 72% en Italie et 83% en Espagne). Que les
villes allemandes ou suisses soient moins bien entretenues et plus sales que
les villes françaises, italiennes ou espagnoles et que leurs habitants soient plus
portés à l’irrespect que ceux de ces derniers pays, cela ne saute pas
franchement aux yeux.
Un autre phénomène mérite d’être noté. Dans tous les pays
développés, tout est fait pour que les entreprises n’aient pas à immobiliser
leur capital dans l’achat de bureaux, d’entrepôts ou de surfaces commerciales:
des sociétés foncières s’occupent de faire construire et de gérer pour elles ce
patrimoine immobilier. Les avantages annexes sont nombreux: plus de mobilité,
de souplesse, avec la possibilité de choisir dans un parc immobilier sans cesse
rénové et adapté aux nouvelles technologies.
Et les particuliers, eux, n’auraient d’autre choix que de
consacrer toutes leurs ressources à leur logement ? La logique de cette
politique paraît pour le moins étrange.
Gérard Horny
